سوق العقارات في دبي يواجه مخاطر التباطؤ وتراجع الأسعار

يحاول مئات الآلاف من أصحاب المنازل التنقل في سوق الإسكان النشط في دبي، والذي تفوق في أدائه على معظم الأسواق الأخرى حول العالم هذا العام.
وينضم هؤلاء إلى المستأجرين والمحللين العقاريين والمطورين في محاولة التنبؤ بما إذا كان السوق قد بدأ أخيرًا في التحول مع تسليم عدد كبير من العقارات الجديدة وتزايد حالة عدم اليقين الاقتصادي العالمي في الإمارة.
حتى الآن، كان الازدهار مدعومًا بتدفق المستثمرين الأثرياء مثل الروس الذين يسعون إلى حماية أصولهم، وأصحاب الملايين في العملات المشفرة، والهنود الأثرياء الذين يبحثون عن منزل ثان. كما اجتذب تعامل الحكومة مع الوباء وسياسات التأشيرات الليبرالية المزيد من المشترين الأجانب.
منذ يناير 2020، ارتفعت الإيجارات في الإمارة بنحو 42%، في حين قفزت أسعار المنازل بنسبة 33% تقريبًا، وفقًا لشركة الاستشارات العقارية CBRE Group Inc. وشهدت إيجارات الفلل بعضًا من أكبر الزيادات لتصل الآن إلى متوسط 88.400 دولار سنويًا. سنة.
وقد دفعت هذه الزيادة العديد من المستأجرين مثل حبيب إلى المخاطرة وشراء عقار لتجنب الارتفاع المتكرر في الإيجارات أو دفعهم خارج المدينة. وبعد أن قام مالك العقار بزيادة إيجار منزلها المكون من غرفتي نوم بنسبة 16% على مدى ثلاث سنوات، اشترت حبيب الشقة التي تحاول الآن بيعها.
لقد عرف سوق العقارات في دبي منذ فترة طويلة بفترات ازدهار وكساد حادة، حيث حدثت واحدة من أكثر فترات الانكماش دراماتيكية في عام 2009، بعد سنوات من النمو المدفوع بالديون. ترك الانهيار بعضًا من أكبر مطوريها على حافة الإفلاس. وانتعشت الأسعار في عام 2011 قبل أن تتراجع مرة أخرى في عام 2014 بعد أن أضر انهيار أسعار النفط بالاقتصادات الإقليمية.
ومنذ ذلك الحين، أدخلت الحكومة سلسلة من الإصلاحات للمشترين والمطورين للحد من التقلبات، بما في ذلك زيادة الدفعات المقدمة المطلوبة للقروض العقارية إلى 20%.
ومع ذلك، فإن بيع عقار “على أمل الحصول على عقار مماثل في العام المقبل بسعر أقل يعد رهانًا محفوفًا بالمخاطر”، كما قال تيمور خان، رئيس الأبحاث في CBRE، الذي يتوقع أن ترتفع الأسعار بشكل معتدل بنسبة تتراوح بين 5٪ و10٪ العام المقبل. لكنه لا يرى “حجة مقنعة تفسر سبب انخفاض الأسعار في ظل استمرار الزيادة السكانية والاقتصاد في النمو”.
في الوقت الحالي على الأقل، هناك القليل من الأدلة في جميع أنحاء المدينة على أن السوق بدأ في التباطؤ. تسد الاختناقات المرورية الطويلة الطرق السريعة الرئيسية في الإمارة حتى في عطلات نهاية الأسبوع، وتطول قوائم الانتظار للأندية الأعضاء بشكل مستحيل، وارتفعت معدلات التحاق الطلاب بالمدارس بنسبة 12% هذا العام، وهي أكبر زيادة منذ عام 2007.
لكن بعض المحللين بدأوا يحذرون من أن عام 2024 قد يمثل عام نقطة تحول. وفي وقت سابق من هذا الشهر، قال مورجان ستانلي إنه يرى “استمرارًا للرياح المواتية” للسوق ويتوقع أن يكون العام المقبل “أقل ازدهارًا من عام 2023″.
وبينما تستمر الإيجارات في الارتفاع إلى مستويات مذهلة، فإن معدل الارتفاع يتباطأ في بعض الأحياء الأكثر شعبية في المدينة. وفي نوفمبر، ارتفع متوسط الإيجار بنسبة 19.2%، وهو أقل قليلاً من النمو المسجل في أكتوبر بنسبة 19.7%، وفقًا لشركة CBRE.
وفي الوقت نفسه، انخفض عدد المعاملات العقارية بنسبة 13% في نوفمبر مقارنة بالعام الماضي، ويرجع ذلك أساسًا إلى انخفاض المبيعات على المخطط بنسبة 26.4% مع بيع المشاريع الجديدة ونفاد مخزون المطورين. ومع ذلك، ارتفعت مبيعات المنازل القائمة بنسبة 5.1% في ذلك الشهر.
ويتوقع براثيوشا جورابو، رئيس قسم الأبحاث والاستشارات في شركة العقارات كوشمان آند ويكفيلد كور، أن تكون الأسعار معتدلة – ولكن لن تنخفض – في العام المقبل. وتقول إن النمو السكاني سيدعم السوق، و”إذا خفض بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة، فإن ذلك سيشجع مشتري الرهن العقاري”. وتمثل القروض العقارية حاليا حوالي ربع جميع المعاملات العقارية في دبي، وفقا لمورجان ستانلي.
قالت وكالة ستاندرد آند بورز الشهر الماضي إنها تتوقع ارتفاع أسعار المنازل بنسبة 5٪ إلى 7٪ العام المقبل قبل أن تنخفض بنسبة 5٪ إلى 10٪ خلال الـ 12 إلى 18 شهرًا التالية، حيث يؤثر عدم اليقين الاقتصادي العالمي وزيادة المعروض من المنازل الجديدة على السوق.
وقالت تاتيانا ليسكوفا، المديرة المساعدة لتصنيفات الشركات في ستاندرد آند بورز: “لا توجد دلائل كبيرة على تحول الدورة بالفعل، ولكننا نعلم أن المشترين يقلصون حجمهم قليلاً، لذا فإن متوسط حجم العقارات يتقلص”. “الجزء الأكبر من السوق يقترب من حد معين من حيث القوة الشرائية.”
وبعد عام قياسي في المبيعات وعمليات الإطلاق الجديدة، بدأ المطورون أيضًا في التكيف.
وتتوقع وكالة ستاندرد آند بورز تسليم حوالي 40 ألف عقار في دبي العام المقبل ونفس العدد في عام 2025. وهذا عدد كبير مقارنة بالسنوات السابقة حيث يتراوح بين 15 ألف إلى 30 ألف منزل.
ونتيجة لذلك، يتوقع مورجان ستانلي أن يتحول تركيز المطورين إلى نمو الأرباح مع تنفيذ مثل هذه الأعمال المتراكمة الكبيرة، على الرغم من أن الشركات عادة ما تقدم عقارات أقل من المتوقع.
إن سجل دبي من دورات الازدهار والكساد يثير القلق بالنسبة لمحمد العبار، مؤسس شركة إعمار العقارية PJSC، التي شيدت أطول ناطحة سحاب في العالم وتمثل حوالي 30٪ من سوق العقارات في دبي.

الرابط المختصر https://gulfnews24.net/?p=66368